Przepisy metodologii wykonywania świadectw ocenione zostały krytycznie, niemniej ich sporządzanie trwa i tym bardziej możliwe są sytuacje opisane poniżej. Od 1 stycznia 2009 r. przy sprzedaży lub wynajmie budynków lub lokali wymagane jest posiadanie przez sprzedawcę lub wy­najmującego świadectwa energetyczne­go, które charakteryzuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na pobieraną energię.
Read More

Świadectwo energetyczne informuje o przewidywalnych kosztach eksplo­atacji obiektu. Im klasa energetyczna wyższa, tym mniejsze jest zapotrze­bowanie na energię, a tym samym mniejsze koszty eksploatacji obiektu. W szeroko pojmowanym interesie właściciela nieruchomości jest posia­danie świadectwa energetycznego, które wykazuje małe zapotrzebowa­nie na energię. Fakt ten podnosi cenę nieruchomości i równocześnie wska­zuje na standard jej wykonania.

Właściciel nieruchomości, chcący otrzy­mać świadectwo energetyczne, musi zwrócić się do odpowiedniej osoby, która jest uprawniona do wystawiania świadec­twa energetycznego. Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 ze zm.) osobami kompe­tentnymi do wystawiania świadectw ener­getycznych są osoby, które zgodnie z art. 5 ust. 8 Prawa budowlanego posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, ukończyły co najmniej studia magisterskie, nie były karane za przestępstwo przeciw­ko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu (...), posiadają uprawnienia budowlane (...) albo odbyły szkolenie i złożyły z wynikiem pozytyw­nym egzamin przed ministrem właści­wym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Oznacza to, że sporządzić świadectwo energetycz­ne może albo członek odpowiedniego samorządu zawodowego posiadający uprawnienia budowlane do projektowa­nia w specjalności architektonicznej, kon­strukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, albo każda inna osoba, która posiada tytuł magistra, spełnia pozostałe powyż­sze wymogi i odbyła właściwe szkolenie zakończone pozytywnym wynikiem eg­zaminu. Nie trzeba w tym przypadku być członkiem żadnego z samorządów zawo­dowych określonych odrębnymi przepi­sami i posiadać tytuł zawodowy. Osoba taka nie jest związana żadnym kodeksem etyki ani innymi normami określającymi właściwe działanie. Taka sytuacja może prowadzić do dużych rozbieżności w sporządzaniu rzetelnego i właści­wego świadectwa energetycznego, zwłaszcza przy uwzględnieniu nie­których niespójnych i nieokreślonych metodologii obliczania charaktery­styki energetycznej.

Warto w tym miejscu zastanowić się nad odpowiedzialnością autora świadectwa energetycznego za sporządzenie świadec­twa energetycznego zawierającego nie­prawdziwe informacje. Prawo budowlane wyraźnie określa w art. 5 ust. 6 charakter nieprawidłowych informacji zawartych w świadectwie energetycznym, stanowiąc, iż świadectwo energetyczne zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości ener­gii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. Źle sporządzone świadectwo energetyczne jest wadą fzyczną nie­ruchomości. Istotne znaczenie będzie miał ten fakt w przypadku sprzedaży lub najmu obiektu. Nabywca w tym przypadku nabywa nieruchomość obciążoną wadami fizycznymi, któ­rych usunięcia może dochodzić od sprzedawcy. Odpowiedzialność sprze­dawcy nieruchomości względem nabywcy określona jest w art. 556 § 1 kodeksu cy­wilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejsza­jącą jej wartość lub użyteczność (...) lub je­żeli rzecz nie ma właściwości, o których ist­nieniu sprzedawca zapewniał kupującego. W takim przypadku nabywca może żądać obniżenia ceny nieruchomości lub odstą­pić od umowy. Jednak nabywca nie może odstąpić od umowy, jeżeli sprzedawca nie­zwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie – zleci sporządzenie i uzyska nowe świadectwo energetyczne, które będzie zawierało prawidłowe informacje. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny, obniżenie to powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim zmieniła się wartość w odniesie­niu do rzeczy wolnej od wad. Powyższa sytuacja dotyczy także najmu. Taki stan będzie tworzyć spór pomiędzy właścicie­lem nieruchomości a autorem świadectwa energetycznego.

W przypadku opisanym powyżej sprze­dawca może mieć regres do autora świadectwa energetycznego. Jednak nie wyklucza to także możliwości, aby właści­ciel nieruchomości sam dopatrzył się nie­prawdziwych informacji w otrzymanym od autora świadectwie energetycznym i skorzystał z przewidzianej przez przepi­sy kodeksu cywilnego ochrony prawnej. Właściciel nieruchomości w celu uzyska­nia świadectwa zleca osobie uprawnio­nej sporządzenie właściwego certyfikatu. Mamy wówczas do czynienia z klasycz­ną umową o dzieło, której końcowym efektem ma być sporządzenie unikalne­go, właściwie obliczonego świadectwa energetycznego. Źle sporządzone świa­dectwo energetyczne jest podstawą, by zamawiający (właściciel nieruchomości) wezwał autora do zmiany sposobu wyko­nania – naprawy dzieła. Podstawą od­powiedzialności autora świadectwa energetycznego za sporządzenie wa­dliwego certyfikatu są przepisy ko­deksu cywilnego o umowie o dzieło, szczególnie art. 636–638. Odpowiada on za wady w certyfikacie i na żąda­nie zamawiającego zobowiązany jest do usunięcia wad w wyznaczonym terminie. Po upływie terminu zama­wiający może od umowy odstąpić.

Odstąpienie od umowy wiąże się z wza­jemnym zwrotem otrzymanych świadczeń albo poprawieniem, albo powierzeniem wykonania innej osobie na koszt i nie­bezpieczeństwo przyjmującego zlecenie – pierwotnego autora świadectwa energe­tycznego. Autor w tym przypadku może zostać obciążony kosztami wykonania ponownych obliczeń i wystawienia nowe­go certyfikatu, chyba że certyfikat nada­je się tylko do poprawy, wtedy koszty te będą odpowiednio mniejsze. Odstąpienie od umowy przysługuje zamawiającemu (właścicielowi nieruchomości) w przypadku, gdy wady są istotne i usunąć się nie dadzą lub przyjmujący zlecenie nie zdoła ich usunąć w wyznaczonym terminie.

Trudno wyobrazić sobie sytuację, gdy wady świadectwa energetyczne­go są nieistotne, zazwyczaj błąd tkwi w merytorycznej ocenie klasy budyn­ku. W przypadku zaś nieistotnych wad zamawiający może żądać obniżenia ceny za sporządzony certyfikat. W pozostałych przypadkach w myśl art. 638 k.c. zastoso­wanie mają przepisy o rękojmi za wady, o których była mowa wyżej.

Autor świadectwa energetyczne­go, które zawiera nieprawdziwe informacje, poza odpowiedzialno­ścią wynikającą ze sporządzenia certyfikatu obarczonego wadami odpowiada również za szkodę wy­rządzoną w wyniku wprowadzenia do „obrotu” wadliwego – zwiera­jącego nieprawidłowe informacje – świadectwa energetycznego. Od­powiedzialność ta kształtuje się na za­sadach ogólnych, tj. zgodnie z art. 415 k.c. Możliwe są dwie sytuacje:

Pierwsza, gdy świadectwo energetycz­ne przyznaje wyższą klasę energetycz­ną obiektowi, który w rzeczywistości powinien otrzymać klasę niższą. Ozna­cza to, iż certyfikat informuje o niż­szych kosztach eksploatacji obiektu, podczas gdy w rzeczywistości koszty te są znacznie większe. Konsekwencją jest fałszywa wartość nieruchomości, która stanowi podstawę do wyliczenia stosownej ceny sprzedaży bądź wynaj­mu. Nietrudno zauważyć, że im lep­sza (wyższa) klasa energetyczna, tym większa wartość nieruchomości.

W przypadku drugim obiekt otrzymu­je niższą klasę, podczas gdy powinien legitymować się klasą wyższą. War­tość nieruchomości jest tu również fałszywa, bo zaniżona. W przypadku pierwszym nabywca lub na­jemca może żądać obniżenia ceny – zgod­nie z przedstawionymi wyżej rozważania­mi. W drugim zaniżona klasa energetyczna wpływa korzystnie dla nabywcy lub najem­cy, ale niekorzystnie dla sprzedającego lub wynajmującego. Można wtedy dochodzić od autora świadectwa stosownego od­szkodowania na zasadach ogólnych. Aby skutecznie dochodzić stosownego odszkodowania, należy wskazać wy­sokość szkody, winę autora (umyślne działanie lub nieumyślne) oraz zwią­zek przyczynowy pomiędzy działa­niem a wyrządzoną szkodą. Powyższe rozważania nie wyklucza­ją odpowiedzialności karnej autora świadectwa energetycznego, jako osoby uprawnionej do wystawia­nia dokumentu, za poświadczenie nieprawdy w wystawionym certyfikacie (nieprawdziwej informacji), tj. z art. 271 kodeksu karnego.


Źródło: Inżynier budownictwa kwiecień 2009

< Poprzednia		Następna >